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문) 제1순위로 근저당권이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금이 설정된 주택과 대지를 일반채권자가 확정판결에 기초해 강제경매 신청한 경매절차에서 매수해 매각허가결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요? 답) 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 "매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있습니다. 저당권은 전형적인 담보물권이고 담보물권이란 물권의 경제적인 교환가치를 파악하여 피담보채권의 우선변제를 확보하는 것을 목적으로 하는 권리이므로, 일반채권자에 의한 경매이든 후순위 저당권 등에 의한 경매이든 모든 저당권은 경매절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 됩니다. 그리고 경매신청채권자와 선순위 저당권 사이에 설정된 전세권이 부동산이 경매절차에서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되어 부동산의 매각가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 전세권보다 선순위 저당권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 됩니다. 따라서 귀하는 전세권보다 선순위의 근저당권이 있었기 때문에 아무런 부담이 없는 소유권을 취득할 수 있을 것입니다.(제공: 대한법률구조공단영동출장소, 무료법률상담 ☎(043)744-9600) |
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