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문) 확정일자를 받아둔 계약서를 분실했습니다. 계약 당시 선순위 근저당권이 설정되어 있었지만 당시 그 주택가격이 근저당 채권최고액보다 훨씬 높았으므로 경매가 되더라도 우선변제권을 취득할 수 있다는 생각에 거주했는데 최근 저보다 후순위인 근저당권자가 경매를 신청했습니다. 법원에 권리신고 겸 배당요구를 해야하는데, 계약서를 분실했으니 저의 우선변제권은 소멸하는지요? 답) 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 매각대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 귀하는 임대차계약서를 분실해 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 우선변제권의 인정이 쉽지않을 것입니다. 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례(대법원 10996. 6. 25. 선고 96다 12474 판결)가 있으나 실무상 일반적인 경우 위와 같이 임대차계약시 확정일자를 받은 사실을 증명하는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 귀하는 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실증명 및 전세기간과 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련 자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구를 우선 신청해보세요. 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. (제공: 대한법률구조공단 영동출장소, 무료법률상담 ☎744-9600) |
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